26 May 2015

究竟儲幾多年錢先儲夠首期買樓 具體數字大膽假設同你計清計楚


在香港,究竟一位踏實上進,肯儲錢,不投機的年青人,實際上要儲多少年錢,才能儲夠首期置業? 筆者獲得超強Excel,當中考慮及計算多項因素,並大膽作出不同假設,實行詳細兼具體計俾你睇。

Excel當中有輸入不同變數(Variables)的部份(黃色見圖)。本文將因應三種不同而不離地的人生,向讀者闡述以下三種處境(scenarios)


更新一(28/5): 按九成,俾一成首期的話,月供佔當時收入多少,歡迎提出。當然,提出時請清楚具體將數目及計算方法列出。

嚴重提醒: 很肯定有人會話這裡計錯ABC,那邊計漏甲乙丙。如對計法有任何意見,麻煩閣下提出具體及實際的計算方法。鬼哥非常歡迎有實際數字及系統的建設性計算改善方法。任何「每年點會加咁少人工呀」「你都冇計每月供保險」等無謂兼空口的意見,一律藐視及不予理會。Again,你有具體計法,勁勁激烈歡迎提點。

但若然想知道調整Excel當中不同的Variables(只限variables!!) 之後的結果,則歡迎多多提出,我會盡量滿足大家,計完之後一一回覆。


處境一夢幻般的順境人生

年年加人工,投資必賺

計法有以下假設:
·         每年人工必然加5%
·         37歲前每四年升職一次,每次加人工20%
·         每年保證有5%投資回報,儲蓄收入的25%
·         三成首期
·         每年物業升值8%*
·         10年必有一次金融或經濟危機,並必然會導致物業價格下跌40%
·          需要根據法例繳交MPF及個人稅款

詳細圖表:


其他假設:
·         起薪點為$15,000
·         就算經歷經濟危機,投資仍然不會失利
·         就算經歷經濟危機,仍然獲得每年同等的加薪幅度及晉升機會
·         就算過去30年物業升幅每年有10-15% ,仍然只假設每年升值8%*
·         沒有任何醫療、意外、親朋家屬等突發開支
·         零裝修費、律師費、釐印費


處境二:不是沒可能的優質人生
都係年年加人工,投資都係必賺,不過小啲


還要把握第三次經濟危機之後三年內置業
計法有以下假設:
·         每年人工必然加4%
·         37歲前每四年升職一次,每次加人工20%
·         每年保證有3%投資回報,儲蓄收入的25%
·         三成首期
·         每年物業升值9%*
·         10年必有一次金融或經濟危機,並必然會導致物業價格下跌30%
·          需要根據法例繳交MPF及個人稅款

詳細圖表:

其他假設:
·         起薪點為$13,000
·         就算經歷經濟危機,投資仍然不會失利
·         就算經歷經濟危機,只失去一次因為危機的晉升機會
·         就算過去30年物業升幅每年有10-15% ,仍然只假設每年升值9%*
·         沒有任何醫療、意外、親朋家屬等突發開支
·         零裝修費、律師費、釐印費

處境三: 尚算過得去的樂觀人生
人工加幅較小,投資打個和,樓價又跌小


計法有以下假設:
·         每年人工必然加3%
·         37歲前每四年升職一次,每次加人工20%
·         每年保證投資平手,儲蓄收入的25%
·         三成首期
·         每年物業升值11%*
·         10年必有一次金融或經濟危機,並必然會導致物業價格下跌20%
·          需要根據法例繳交MPF及個人稅款
詳細圖表:

其他假設:
·         起薪點為$12,000
·         就算經歷經濟危機,投資仍然不會失利
·         就算經歷經濟危機,只失去一次因為危機的晉升機會
·         就算過去30年物業升幅每年有10-15% ,仍然只假設每年升值11%*
·         沒有任何醫療、意外、親朋家屬等突發開支
·         零裝修費、律師費、釐印費


*過去香港物業升幅計算平均值:
過去7: +15.2%/
過去10: +15.8%/
過去14: +10.2%/
過去30: +12.9%/


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